Bygherren er den aktør, der har den største interesse i, at et byggeri bliver færdigt efter planen, så tid, budget og kvalitet overholdes. Alligevel tror mange bygherrer, at andre aktører har lige så stor interesse i projektet. Det er bare en af de fejlantagelser og fejl, bygherrer begår. Tore Hvidegaard fra 3dbyggeri fortæller her om de klassiske fejl, han ser bygherrer lave – og kommer med bud på, hvordan man kan imødegå dem.

Af Katrine Sekjær

Som mangeårig rådgiver i byggebranchen ser Tore Hvidegaard, direktør hos 3dbyggeri, bygherrer begå de samme klassiske fejl igen og igen. Den største fejl sker som en fejlantagelse – nemlig den, at bygherren tror, at ansvaret for byggeriet kan overdrages til andre. Det kan det reelt ikke, mener han. Hvorfor? Fordi bygherren er den, der har den største interesse i at få byggeriet færdigt til den rigtige kvalitet, den rigtige pris og inden for aftalt tidsramme. 

Fejl 1: Ansvaret kan ikke overdrages til andre

Det skal bygherrer huske, når de sætter et projekt igang, forklarer rådgiveren: Det er deres projekt. Andre kan hjælpe med at realisere det, men den primære interessent er og bliver bygherren, forklarer Tore Hvidegaard, der til daglig rådgiver, udvikler og implementerer løsninger for aktører i byggeriet:

“Bygherrer tror, at ansvaret kan overdrages til rådgivere og entreprenører, og at de som bygherrer derved er fri for at løfte denne del. Det er en interesant diskussion, synes jeg, fordi man godt kan snakke om både et juridisk og et moralsk ansvar,” siger han og uddyber:

“De tror, de kan betale nogen for at tage det ansvar, der er deres. De tror, de kan hyre en rådgiver, arkitekt eller ingeniør, og så er det dermed denne parts ansvar. Det er rigtigt, at man kan hyre nogle ind og indgå aftaler, der sikrer, at de har et ansvar. Men det fritager ikke en selv for et ansvar. Af en eller anden grund lever de her forestillinger. Folk ved det godt, men de ideer om, at ‘så skriver vi bare noget i aftalen, og så er det de andres ansvar’, ja, de lever altså i bedste velgående.”

Hvem har fokus på projektets samlede bedste?

Når man som bygherre står i spidsen for et projekt, skal man sikre, at projektets samlede bedste er i fokus, og at tid, økonomi og kvalitet holder. Når bygherrer hyrer andre aktører ind, antager de, at de andre aktører har samme prioritering. Men sådan er det langt fra, især når projektet rammer modstand, forklarer Tore Hvidegaard:

“Når det begynder at blive svært, har de ikke nødvendigvis det fælles projekt for øje, men derimod deres egen virksomhed og deres agendaer for øje. Vi kalder arkitekter og ingeniører for rådgivere, fordi de skal rådgive – men hvad nu, hvis nu de rådgiver, ikke på projektets bedste, men for deres virksomheds bedste? Hvordan kan du gennemskue det? Hvem har du på din side, som du kan stole på, har projektets bedste for øje, når det hele spidser til?”

Fejl 2:  Bygherren træffer ikke beslutninger rettidigt

På spørgsmålet om hvorfor han ikke mener, at det overordnede ansvar kan overdrages til for eksempel en entreprenør, hvis det bliver skrevet ind i en kontrakt, svarer han klart: “Fordi det til syvende og sidst er bygherren, der har konsekvensen.”

Han giver som eksempel, at man har lavet en kontrakt med en entreprenør og givet denne ansvar for en lang række opgaver. Men så sker der det, at projektet bliver forsinket og kaotisk:

“Jamen, så er det sådan set ligegyldigt, om entreprenøren har ansvaret, for konsekvensen er, at bygningen kommer for sent op og har en masse problemer. Det handler om at have en forståelse for, at lige meget hvad du gør som bygherre, så er det stadig dit ansvar.”

Denne ansvars-fejlantagelse hænger sammen med bygherrers klassiske fejl nummer to, som Tore Hvidegaard ser lige så ofte: Den er, at bygherren selv står i vejen for byggeriet og for dets fremdrift. Bygherren træffer enten ikke endelige beslutninger eller udskyder dem, forklarer han:

“Bygherren får ikke taget de beslutninger, der skal træffes, så andre kan komme videre. Det er en af de største fejl i byggeriet generelt. Bygherren skal hele tiden kigge dage, måneder og nogle gange år ned ad vejen. De skal sørge for, at vejen er så ryddet som muligt, så man kan komme frem. Tit har de en masse udestående beslutninger: Brugere, som de ikke rigtig ved, hvad vil have, styregrupper som ikke kan beslutte, om det skal være det ene eller andet facademateriale. Eller de har måske ikke helt fået afklaret budgettet endnu. Alle de her ting gør, at projektholdet – altså arkitekter, ingenører og entreprenører – bliver nødt til at arbejde ud fra nogle antagelser, som viser sig ikke at være rigtige. Eller de går i stå,” siger Tore Hvidegaard.

For reelt at kunne tage ansvar, når projektet møder de uundgåelige udfordringer, der er i alle byggeprocesser, skal bygherren have en plan B. Og her møder Tore Hvidegaard en anden typisk bygherre-fejl: De har kun en plan A.

Fejl 3: De har ingen plan B – og dermed ingen sanktionsmuligheder

“Altså, man laver typisk en plan A, og så har man ikke nogen plan B. Man har nogle ideer om, at hvis arkitekterne og ingeniørerne ikke er gode nok, ‘så smider vi dem af’ – men det ved parterne godt ikke er muligt; alle ved, det tager tid og fordyrer projektet. Det har vi set mange eksempler på – specielt entreprenører, der spiller på netop det: Man ved godt, det går galt, og man prøver på at løse det igen og igen og igen, i stedet for at sige ‘nu er det nok. Nu må I hoppe af.’ For man har ikke nogen plan for, hvordan man gør det konkret,” siger Tore Hvidegaard.

Derfor opfordrer han bygherrer til at tænke processen igennem og være forberedt, så de kan agere, hvis enkelte aktører ikke leverer det, de skal. Han pointerer, at det i en praktisk sammenhæng ofte ikke er nok at have juraen på sin side, hvis man for eksempel er under et tidsmæssigt pres:

“Jeg har været på mange projekter, hvor man siger, ‘I burde smide de her aktører af; de leverer ikke, og de laver fejl, og det bliver kun værre. Lige nu er vi nået halvvejs i projektet, så nu udgør det en lille risiko. Hvis vi venter lidt længere, bliver det et kæmpe problem.’ I stedet for at eksekvere på det, siger mange bygherrer, ‘arh, vi prøver lidt endnu.’ Og så sker det fuldstændigt forudsigelige. For alle ved godt, at det bliver ikke bedre.”

En plan B er en køreplan, som, hvis noget går galt, tager højde for, at planen virker både juridisk, tidsmæssigt og praktisk, så den kan sættes i værk. Styregruppe eller andre i ledelsen ved, at den eksisterer, så de behøver ikke tage stilling til den. Derudover gør plan B også, at bygherren kan sove godt om natten, tilføjer Tore Hvidegaard, der har set bygherrer, der, selvom de havde retten på deres side i følge kontrakten, rent praktisk ikke kunne sætte leverandørerne stolen for døren.

“Men når man laver et skriv, hvor der står, ‘ifølge aftalen’ og derefter skriver de punkter, der skal rettes op på inden for den og den dato, og ‘ellers ophører samarbejdet’, så kan jeg love dig for, at der sker noget. For nu aktiverer du en helt anden dynamik. Nu er det ikke længere en projektleder hos entreprenøren, der sidder med sagen – nu ryger den op til hans chef. Det kan være en sag til 100 millioner kroner for et firma. Det er de værktøjer, du har,” siger Tore Hvidegaard og tilføjer, at det selvfølgelig kun virker, hvis bygherren er villig til at sætte handling bag ordene – og at modparten er klar over det.

Fejl 4: Ingen tjekker op, kvalitetsvurderer og evaluerer

En helt overordnet, generel fejl, bygherrer begår er, at de ikke får tjekket op på projektet og evalueret byggeprocessen. Han påpeger, at de fleste kan levere ‘et eller andet’ på et givent tidspunkt, men aftalen skal være specifik, så man kan kontrollere kvaliteten af, hvad man får, og om man får det til tiden:

“Bygherrens fornemmeste opgave er at sætte krav og følge op på dem. Det hænger sammen med plan B og eksekvering af den – altså hvad gør vi, hvis.”

Ifølge Tore Hvidegaard er en af de blinde vinkler hos mange bygherrer troen på, at det nok skal gå, hvis bare folk afleverer til tiden. Men hvis de ikke sørger for, at status bliver tjekket, mister de overblikket. Misforståelser og konflikter er ikke afvigelser – de er præmissen, og derfor kan man lige så godt forberede sig på dem, mener han og foreslår bygherren at spørge:

“Kan vi tidligt i processen lave et eksempel? Det kan godt være, vi endnu ikke præcist ved, hvad der skal ind, men så kan vi blive enige om, en lang række ting i god tid. For eksempel om det skal have en bestemt form; har man nogle punkter, der skal med eller nogle eksempler på, hvordan det har været beskrevet tidligere? Kan du, når du arbejder i et IT-system trække det ud, sådan så det passer i dit excelark, eller skal du sidde en hel måned og bearbejde data?”

Forbered, stil krav og insister’

Det er nogle helt forudsigelige ting, som 3dbyggeri støder ind i gang på gang, og hvor bygherren siger, ‘det finder vi bare ud af’, underforstået, at det ikke er nu. Men her går Tore Hvidegaard ret direkte ind i opgaven:

“Så vis det! Find ud af det nu. Det værste ved at kunne spå om fremtiden er jo, hvis man ikke kan gøre noget ved den. Vi kan finde på alle mulige nedslagspunkter, men det er lige meget, hvis der ikke er nogen, der handler – så er det som at se en ulykke i slow motion. Det er helt forudsigelige ting. Så insister på det som bygherre: ‘Hvordan har I tænkt jer at gøre det?’ Skal vi ikke lige prøve det af?’”

Og hvis man får et fodslæbende svar allerede dér, kan man som bygherre være temmelig sikker på, at det ikke bliver lettere, når opgaven så skal løses i praksis, siger han og slutter:

“Det bliver ikke nemmere af, at man udskyder opgaven. Det tager måske et par timer at få på plads – men det tager flere uger eller måneder at rydde op i bagefter. En god rådgiver og en opmærksom bygherre bør altid være på forkant med det.”

 

Denne artikel er en del af serien ‘Den Digitale Bygherre.’ Læs mere på 3dbyggeris hjemmeside her: http://blog.3dbyggeri.dk/